Thị trường BDS 6 tháng đầu năm – 2 làn sóng trái chiều

Kết thúc nửa năm đầu 2014, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến sự hồi phục của trên một vài phương diện, có thể đánh dấu bằng 1 vài con số:

• VNIndex có thể chạm tới 600 điểm vào tháng 7/2014, só với mức đóng cửa 503 điểm cuối 2013, – tăng 20% so với đầu năm.
• Tổng doanh thu của 17 công ty Chứng khoán đạt 3600 tỉ đồng, tăng 35% doanh thu và 60% lợi nhuận so với cùng kì 2013.
• Thị trường BDS khôi phục với con số ấn tượng: tồn kho căn hộ tại HCMC và Hà Nội giảm tới 35% 6 tháng đầu năm.
• FDI đổ vào thị trường BDS Việt Nam đầu năm 2014 tiếp tục tăng, đạt 700 triệu USD tăng 65% so với cùng kì.

(…)

Thị trường BDS nói chung có sự phục hồi, song đang chứng kiến hai làn sóng trái ngược.
Ở làn sóng tích cực, 3 phân khúc dưới đây đang có sự phục hồi đáng kể và thu hút được sự quan tâm của thị trường:

1. Phân khúc nhà ở cho đối tượng co thu nhập trung bình tăng mạnh trên cả Cung – Cầu: nhờ hỗ trợ cực kì ưu đãi từ gói vay 30.000 tỉ của chính phủ, một số lượng lớn khách hàng đã được tiếp cận với các căn hộ giá rẻ với mức tiêu thụ 2000 căn/6 tháng đầu năm. Nguồn cung cũng tăng mạnh do các nhà đầu tư cũng tập trung phát triển quỹ nhà giá rẻ, chẻ nhỏ, điều chỉnh các dự án hiện tại để gia tăng nguồn hàng, một vài cái tên có thể nhắc tới các dự án Ehomes, Sunview… với giả chỉ từ 600-800tr/căn hộ.
   Trên thực tế, nhu cầu nhà giá rẻ chiếm tới 60% thị trường và sẽ còn tăng với chính sách nới rộng gói vay 30.000 tỉ sắp được triển khai của chính phủ trong năm nay.
   Bản thân Tuấn cũng tham gia phát triển và bán các căn hộ giá rẻ này, nhận thấy cơ hội mua nhà với đầu tư ban đầu chỉ 300tr và trả 3-5tr/tháng trong 15 năm là một hỗ trợ cực-kì-ý-nghĩa cho các người tiêu dùng và chủ đầu tư trong thời điểm hiện tại.

2. Phân khúc thứ hai có sự tăng trưởng là nhà – căn hộ trung cấp cấp nằm ở Trung tâm thành phố: chứng kiến một số lượng lớn căn hộ với mức giá từ 28-40tr/m2 được tiêu thụ. Có thể kể đến một vài cái tên thành công như Times City T8,9,11, Mandarin Garden Hoà Phát, Royal City ( sắp mở ), Golden Land, Thanglong Number One, Euro Windown tower… Đặc điểm của các dự án này là nằm ở vị trí trung tâm – mở bán khi đã hoàn thiện xong phần thô – hoàn thiện nội thất – chìa khoá trao tay. Một vài dự án đã bán được giá rất cao và có làn sóng đầu cơ nhỏ. Điều này chứng minh nhu cầu thực của thị trường vẫn còn khá lớn dành cho các sản phẩm có chất lượng cao và chủ đầu tư uy tín.
3. Phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng: chứng kiến sự phục hồi với hơn 700tr USD đầu tư FDI trực tiếp từ nước ngoài, bên cạnh đó một vài “đại gia” trong nước như CEO Group, FLC Group, Vin Group cũng triển khai các dự án khu du lịch, resort ở Sầm Sơn, SaPa, Hạ Long…

Cuối tháng 5 mình có đến tham dự một event của CBRE về thị trường Khách sạn Việt Nam, thấy báo cáo tỉ lệ đầy phòng của các KS cao cấp ở HN, HCM, Đà nẵng, Nha trang vẫn tăng đều, đạt mức ~ 70%, bên cạnh số lượng khách du lịch và mức giá trung bình phòng cho khu vực châu Á tăng đều. Điều này chứng tỏ sức hấp dẫn của BDS Du lịch ở Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Ở chiều ngược lại, một vài phân khúc của thị trường BDS vẫn có mức hồi phục chậm:

1. Phân khúc đất nền, biệt thự thứ cấp xa trung tâm thành phố: vẫn tiếp tục đóng băng bất chấp nỗ lực giảm giá liên tục của chủ đầu tư. Điều này phản ảnh thực chất thị trường khi nhu cầu thực của phân khúc này không nhiều, đa số là đầu cơ – đầu tư. Mặt khác quy hoạch và hạ tầng các dự án đất nền thường không đồng bộ, khó thu hút người sử dụng.
2. Phân khúc BDS cao cấp: như các căn hộ Penthouse, các dự án cao cấp của Tân Hoàng Minh… vẫn khó tiêu thụ. Một số dự án phải tạm dừng triển khai một thời gian dài nữa, nguyên nhân chủ yếu do nhu cầu giảm mạnh và giá trị cùng lợi ích thực sự/giá bán của dự án còn chưa rõ ràng.
3. Phân khúc BDS thương mại: tiếp tục sụt giảm do giá cho thuê còn cao so với nhu cầu, mặt khác nền kinh tế khó khăn khiến các doanh nghiệp thắt giảm chi phí, tìm đến mặt bằng giá rẻ hơn. Sức mua của người dân giảm cũng dẫn đến việc kinh doanh ở các TTTM khó khăn hơn trong thời điểm hiện tại. Việc hàng loạt TTTM được đưa vào khai trương sau giai đoạn sốt 2008-2011 như Keangnam, Times City, Royal City, Tràng Tiền… cũng khiến nguồn cung tăng mạnh, buộc nhà đầu tư phải có phương án giảm giá.

Trên thế giới, tại các nước phát triển như Anh, Mỹ, Nhật… thì BĐS thương mại đóng vai trò chủ lực trong thị trường, khác với Việt Nam, nhắc đến BĐS mọi người thường nghĩ đến BĐS Nhà ở. Đây là yếu tố cho thấy thị trường địa ốc VN vẫn còn ở giai đoạn phát triển thấp.

Tóm lại, nền kinh tế 6 tháng đầu có những chuyển biến tích cực ở thị trường BDS và chứng khoán. Tuy nhiên xu hướng tốt này chỉ diễn ra ở một phải phân khúc nhỏ. Bài tóm tắt trên hy vọng đem đến một vài thông tin hữu ích cho các bạn.

Mọi thông tin được Tuấn tóm tắt và tổng hợp theo nhiều nguồn và cả kiến thức cá nhân, mọi đóng góp – liên hệ Tuấn, địa chỉ FB Tuan Manh Tran.

Mạnh Tuấn 24/7/2014