“Nhu cầu thực” – Chìa khóa cho thị trường Bất Động Sản

Ở bài viết số #4 mình đã cung cấp một vài thông tin về thị trường Bất Động Sản VN 6 tháng đầu năm 2014, tiếp tục với chủ đề này ở bài viết số #7, mình đưa ra những nhận định và tổng hợp cá nhân về tương lai của thị trường này những năm tới.

Chặng đường còn dài.

Quá trình phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam trong 20 năm vừa qua trải qua rất nhiều biến động, có thể thấy giá cả nhà đất đã liên tục tăng mạnh và hình thành những bong bóng BDS lớn trước khi vỡ vụn vào giai đoạn 2011-2012. Hệ quả khủng hoảng của quá trình phát triển nhanh này là quá rõ ràng với nền kinh tế Việt Nam, và đây cũng là lý do mà một số lượng lớn người dân càng ngày càng mất niềm tin vào thị trường này và luôn có những đánh giá tiêu cực với thị trường này; cá nhân mình cũng khá bất ngờ khi nhắc tới BDS thì phần lớn người đối diện có những nhận định tiêu cực như “giá quá đắt” “chộp giật”, “đầu cơ”, “thổi giá” hay “thị trường ảo” “thiếu bền vững”…

Song liệu câu chuyện có thực sự như vậy? Trên lịch sử các nền kinh tế lớn trên thế giới,, mức độ phát triển của thị trường BDS (cùng với TT Tài chính, Chứng khoán) luôn là thước đo rõ ràng cho sức phát triển của nền kinh tế đó. Với những thị trường hàng trăm năm tuổi như Mỹ, Anh…đã chứng kiến rất nhiều giai đoạn phát triển – suy thoái của thị trường BDS trước khi đạt đến tình hình hiện tại. Không thể phủ nhận vai trò của thị trường BDS – đó chính là một liều thuốc tăng trưởng mạnh cũng như là nguy cơ đổ vỡ của bất cứ nền kinh tế nào. Vì vậy, người viết nhận định rằng BDS Việt Nam chắc chắn sẽ có sự hồi phục và tăng trưởng trong tương lai.

diario-de-viaje-bangkok-camboya-y-vietnam-de-sur-a-norte-parte-i-bankok-y-camboya-2-5
Trung tâm BangKok – Thái Lan. Mục tiêu phát triển của Việt Nam

Tại Việt Nam, quá trình phát triển 10 năm qua đã đẩy giá BDS lên cao hơn hàng chục lần, tuy nhiên khi so sánh giá các căn hộ cao cấp tại VN thời điểm hiện tại trung bình khoảng 2000 USD/m2 với con số 15000-20000 USD/m2 tại HongKong hay 3000-3500 USD/m2 tại Jakata – cùng mức tăng trưởng cao thì nhìn lại, chúng ta thấy BDS Việt Nam hiện tại vẫn có thể phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

Thượng Hải 1987 và 2013. Một minh chứng rõ ràng cho sức mạnh của thị trường BDS.

 

Vậy đâu là những vấn đề chính của VN rào cản sự phát triển của thị trường BDS, cá nhân người viết có thể chỉ ra 3 yếu tổ:

  • Cơ cấu thị trường không phù hợp với nhu cầu thực tế. 51% nguồn cung ngoài thị trường là các sản phẩm Cao cấp, trung cấp chiếm 36% và cấp bình dân chỉ là 14%. Trong khi nhìn lại cơ cấu dân số, độ tuổi 25-40 đang chiếm tới 65% dân số cả nước – đây là nhóm khách hàng có nhu cầu về nhà ở cấp bình dân cao nhất trong khi chỉ có 14% nguồn cung thuộc phân khúc này. Nghịch lý này dẫn đến việc “BDS ế dài mà người mua thì vẫn khát”
  • Lý do thứ 2, sau khủng hoảng 2012 thì niềm tin người tiêu dùng xuống quá thấp khiến cho BDS không còn là kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn nữa, bên cạnh mức giá BDS vẫn còn quá cao so với GDP bình quân VN dẫn đến thị trường không còn nhiều bóng dáng nhà đầu tư thứ cấp – những người một thời làm mưa gió.
  • Thứ ba, giảm sút số lượng chủ đầu tư/dòng vốn do ảnh hưởng của khủng hoảng, Việt Nam thực sự thiếu vắng những dòng vốn chất lượng và những CĐT đủ kinh nghiệm để vực dậy thị trường. So với các thị trường cùng khu vực, Việt Nam đánh mất dần vị trí tăng trưởng và sức hấp dẫn.

Cuối cùng, đánh giá một cách khách quan, quỹ đất khu vực thành phố hiện tại đang khá khan hiếm do vào giai đoạn “bong bóng” rất nhiều NĐT đã ôm vào số lượng lớn, nay không thể triển khai dự án cũng không muốn bán đi ( vì quá lỗ ). Bài toán này có thể chờ chính sách thu hồi của Nhà nước hoặc những nước cờ thâu tóm mạnh mẽ hơn từ những con “cá mập” trên thị trường.

Chúng ta đang đi đúng hướng.?

Vậy trên thị trường hiện tại, đâu là lời giải đúng đắn nhất cho thị trường BDS Việt Nam? Hướng đi của nhà phát triển BDS Nam Long có lẽ là câu trả lời đúng nhất. Từ năm 2008 Nam Long bắt đầu xây dựng phát triển quỹ đất 567ha của mình, tuy nhiên giữa lúc “bong bóng BDS” đang nở rộ với nhiều sản phẩm cao cấp thì Nam Long lại chọn hướng đi khác – bằng cách phát triển các căn hộ Ehome diện tích từ 40-60m2, giá từ 500 triệu đồng. Đến nay đã có 12 chung cư Ehome đang được xây dựng và bán, đem lại lợi nhuận 600 tỉ năm vừa qua cho Nam Long.

Chiến lược phát triển của Nam Long đánh vào thị trường bình dân, nơi có sức hấp thụ cao nhất và nhu cầu sử dụng thực tế nhất. So sánh với các thị trường trong khu vực thì chiến lược này khá đúng đắn, tương quan với Bangkok dân số 10 triệu, nguồn cùng 130.000 căn hộ mỗi năm, Manila dân số 12 triệu, nguồn cùng 200.000 căn hộ mỗi năm thì TP.HCM với dân số 10 triệu người, nguồn cung chỉ 6000 căn hộ năm vừa qua.

Căn hộ Ehome chỉ từ 650 triệu - đã tiêu thụ 3000 căn trong 3 năm qua.
Căn hộ Ehome chỉ từ 650 triệu – đã tiêu thụ 3000 căn trong 3 năm qua.

Chiến lược phát triển Bền vững – Làm chủ công nghệ – Nắm rõ nhu cầu thị trường của Nam Long chính là lời giải thành công tại sao sau 20 năm thành lập từ 1 công ty với số vốn 700 triệu, giá trị Nam Long hiện tại đã lên tới 2000 tỉ đồng.

Đâu là chìa khóa?

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BDS chắc chắn trong tương lai sẽ có những sự phục hồi mạnh mẽ. Cá nhân người viết xin dự đoán 4 chìa khóa then chốt của thị trường trong tương lai như sau:

  • Nhu cầu thực: Hành vi của người tiêu dùng trong tương lai phụ thuộc vào nhu cầu thực của gia đình, không còn bị ảnh hưởng nhiều bởi “sóng đầu tư” hay “thổi giá” BDS.
  • Bình dân hóa: Mọi tầng lớp xã hội đều tìm được sản phẩm BDS phù hợp mình, BDS sẽ không chỉ là một kênh kiếm tiền cho người giàu.
  • Phát triển BDS thương mại, BDS du lịch: tại các khu vực trung tâm, du lịch – đây là sẽ kênh đầu tư BDS chủ lực trong tương lai.
  • Đủ tâm – Đủ tầm: là yêu cầu bắt buộc đối với các đơn vị phát triển BDS, cách thức làm ăn chộp giật, chất lượng kém sẽ bị đào thải thay vào bằng những CĐT nắm vững công nghệ và tôn trọng khách hàng!.

Bài viết ngày 08/08/2014, tổng hợp nhiều nguồn số liệu.

Mạnh Tuấn.

Advertisements

Một suy nghĩ 1 thoughts on ““Nhu cầu thực” – Chìa khóa cho thị trường Bất Động Sản

  1. Bài viết hay quá. Chứng tỏ rất rõ điểm 1, 2, và 4 trong những ‘chìa khóa’ cho thị trường. Nhưng điểm 3 thì bài viết này chưa chứng minh. Viết 1 bài nữa về điểm đấy đi Tuấn ơi.

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s